부동산 트렌드(김경민 교수 출연 요약)
부동산 관련해서는 김경민 교수 영상을 주로 참고하고 있다.
데이터 기반으로 상당히 잘 분석해주는 느낌이 있기 때문이다.
물론 투자를 할 경우 누구 한명의 말을 믿고 투자하면 안되고
스스로 많은 데이터들을 참고∙분석해서 투자를 해야 할 것이다.
https://www.youtube.com/watch?v=b41LM2QG8D0
-2023년은 상고하저의 시장이었다.
-올초는 기술적 반등이었다.
-국고채 금리가 급격히 올랐기 때문에 현재 상황은 좋지 않다.
-현재상황-
1. 강북은 약간의 하락
2. 매도호가는 약간 떨어짐
3. 거래량이 떨어지고 있다.
-매물데이타는 정확하지 않다(중복이 많아서) 신뢰한다고 치고 최근에 매물이 쌓이고 있다고 볼 수 있음.
-올해초와 지금은 분위기가 많이 다르다.
-매매가와 전세가는 따로 봐야함
-2020 2021년의 월세 폭등분을 전세가 따라가고 있음
-매매는 금융사이드의 효과가 너무 크다. 국고채 금리가 많이 오르면서 연초에 올랐던 매매가가 조금씩 잡히고 있다.(인플레이션도 거의 잡히고 있음)
-인플레이션이 상당히 크기 때문에 금리를 확 낮출수는 없는 상황
->금리를 낮추더라도 조금씩 낮출 수 밖에 없음.
-입주물량이 작년에 비해 10000채 정도 부족한 상황.
-전세가가 계속 오르고 매매가와 갭이 붙으면서 매매가가 다시 오르는 상황이 올수도 있음
-> 국제 정세가 안정화 되고
-> 기준금리가 좀 내려가야 함.
-> 2020년 장처럼 폭등장이 오진 않을 거임
-금리와 부동산은 확실히 역의 관계다.
-김경민 교수는 2022년, 2023년 장에 대해서는 확실하게 얘기했지만 2024년은 불확실하게 얘기하고있음.
->변수가 많고 그 누구나 예상하기가 힘듦
->2024는 준비하는 해
-리스크-
이스라엘-하마스 전쟁
부동산 PF사태
-2025년부터는 오를 확률이 높아보임
-국고채 금리가 레고 사태 때 4.7%까지 급등 했었음. 기준금리를 낮출꺼라는 전망이 많았었기 때문에 올해 3월 3.3%까지 다시 떨어짐.
->주담대가 같이 떨어짐.
->이후 기준금리 안 내릴거 같아서 다시 오름
-강남은 많이 반등 했었지만 강북은 반등의 힘이 약했음.
-아래처럼 시장을 나눠야함
부울경(부산,울산,경남)
세종 대전
수도권시장
-인천
-경기
분당,과천,평촌
-서울(강북,강남)
-시장을 따로 봐야하지만 강북과 강남은 길게 누적 상승률을 봤을 때는 비슷할 수 있음
-미국 부동산 시장은 인플레이션 때문에 많이 짓지를 못해서 신규 주택 공급 물량이 별로 없음(미국은 후분양 시스탬) 그래서 많이 떨어지지 않았음.
-런던 인플레이션 때문에 경기가 안좋고 국고채 금리가 높아서 가격은 떨어졌음.
-일본은 엔저효과에 경기가 좋아지고 있어서 도쿄는 가격이 오르는 추세임
-대세 폭등, 폭락은 당분간 오기 힘듬
-서울시 4인가구 기준 1억 1500만원
-지금 주담대 4프로 정도 받을수 있음.
-4프로인 경우에 10억정도의 집을 살 수 있음.(부부합산 1억정도 자산에 따라 다를 수 있음)
2010년 중반대 샀던 사람들의 매수세가 들어올 수 있다.
->한국에선 갈아타기를 7년텀으로 많이 함.
-대부분 업무지구들이 2호선 근처에 형성되있음.
-가계 부채가 심각하다는 것은 사실이다.
-미국은 LTV가 80%라 20%이상 떨어질 경우 문제가 큼.
-한국은 LTV가 50~60%다. 이미 20%떨어졌지만 갑자기 50%이상 떨어질수는 없기 때문에 그렇게 위험하다고 볼 수 없다.
-주택가격을 폭락시킬 확률은 높지 않지만 전체 경제 순환 구조에서 적정한 수치는 아니다.
->서민들이 살 수 있는 적정한 가격의 주택 가격을 공급해줘야 한다.
-정부가 가격을 좀 띄워보려는게 있다.
->특례보금자리
->한국은행 총장 말대로 가격이 높으니 정부가 그런 시그널을 줘서는 안된다.
->선거 때마다 바뀌는 대출 상품이 아닌 장기간 통일되고 안정된 주담대 상품이 나와야 한다.
-빚내서 집을 사되, 감당할 수 있는 수준이어야 한다.
->본인 소득에서 적정한 수준
-인천은 입주물량 폭탄으로 상당기간 안 좋을 수 있다.
-부울경은 올해 입주물량이 많았으나 내년부터 줄어든다. 입주물량이 어떻게 소화 되는지 살펴봐야 함.
-세종은 주위 도시의 수요를 빨아들이고 있지만 입주물량이 앞으로 줄어든다. 전세는 크게 떨어질 것 같지 않다.
-대전은 입주물량이 많아서 당분간 좋게 보기 힘들다.
-대구는 미분양이 많은게 이미 많이 알려진 상황
-경기도는 3기 신도시 물량이 많다. 경기도의 전반적인 집값을 잡을 수 있다.
->서울과 거리가 있는 곳이 많아 서울에 영향을 주긴 힘들다.
-무주택자는 관심있는 동네의 대장 아파트의 20~30평대 분기별 거래량, 분기별 평균 최소 최대 거래가격 트렌드를 보도록 하자.
-1주택자-
갈아타기는 본인의 소득 수준을 보고 움직이기.
-꼬마빌딩 가격은 떨어졌어야 하는데 PF가 터지지 않아서 떨어지지 않음(거래가 없음). 이제 고금리로 인해 떨어지기 시작했음.
->폭락은 없을 확률이 높음.
-광화문, 강남의 고층 건물들을 보면 공실율이 역대 최저 수준임.
-내년 핵심 포인트-
마켓이 분할 되고 있다.
->지방과 서울이 다르고 서울안에서도 또 다르다.
-미국,한국 국고채 금리 변화 체크
->이스라엘 하마스 전쟁
->인플레이션 상황
-입주물량
->전세 가격부터 움직이니 전세가 매매가격을 밀어 올리는지 체크
-앞으로의 상권 트렌드는 1세대 상권이 살아나는 것
->압구정 로데오
->북촌 살아났음
->신촌 살아날 확률이 있음
->20대 여성이 굉장히 많이 사는 곳(돈을 많이 쓰는 세대)
->외국인 학생이 많이 삼
->컨텐츠가 홍대,합정보다 약함
베이비부버, x세대, mz세대
->mz세대는 엄마와 딸이 거의 친구. 같은 곳에 놀러감